11月二手房數(shù)據(jù)出爐，

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)突破27000套，

不僅超越9·29新政 “滬九條”

實(shí)施后的六月份，

成為年內(nèi)成交最高的月份，

而且還創(chuàng)下了3年新高。

伴隨著樓市止跌回穩(wěn)，

疊加存量房貸利率調(diào)整落地，

滬上大型商業(yè)銀行的

提前還貸量開(kāi)始下降。

這是讓張女士魂?duì)繅?mèng)繞的一套房子，之前網(wǎng)上看了幾次，今天是第二次再來(lái)實(shí)地“考察”，想做最后的決定。她10月份把老房子賣(mài)掉，上個(gè)月開(kāi)始在徐匯濱江附近看房，本來(lái)“篤悠悠”的心態(tài)，悄然間發(fā)生了變化。

“相當(dāng)心動(dòng)，要不然不會(huì)看兩次呀。最近這一個(gè)月，就是去看有些房子會(huì)碰到其他的買(mǎi)房子的人一起，感覺(jué)氣氛要緊張一點(diǎn)。之前有兩套比較滿(mǎn)意的，想回過(guò)頭帶家人去看，然后就賣(mài)掉了，沒(méi)有想到這么快?；旧嫌泻线m的馬上就會(huì)叫家人過(guò)來(lái)看，就不會(huì)再等了?！?/p>

和張女士一樣，近期掛牌、迅速賣(mài)出、劍指改善的客戶(hù)群體，是11月份以來(lái)，這個(gè)片區(qū)的主力客戶(hù)，也是地產(chǎn)中介眼中的“新增客戶(hù)”，房貸、稅收等政策刺激出了這部分本來(lái)可有可無(wú)的需求。以徐匯濱江的這家中介門(mén)店為例，新增需求和存量剛需需求在上個(gè)月對(duì)半開(kāi)。

湯勛丨鏈家徐匯濱江盛大花園店店長(zhǎng)

滬九條之后基本上就是存量房客戶(hù)，很剛需的，但是現(xiàn)在這個(gè)政策之后是可換可不換的，他換了。新增掛牌多了，還有平時(shí)帶看過(guò)程中和客戶(hù)的聊天中得到的，他本來(lái)沒(méi)看房子的，新政之后他覺(jué)得是時(shí)候了，趁這個(gè)政策在的時(shí)候，把自己的住房條件改善一下。

這并非一家中介的情況，記者從另一家市場(chǎng)規(guī)模較大的中介處了解到，929新政后兩個(gè)月，1100萬(wàn)及以上的改善型住宅銷(xiāo)售套數(shù)占比，環(huán)比此前兩個(gè)月提升了近1個(gè)百分點(diǎn)。多位市場(chǎng)分析人士都認(rèn)為，由于新增客戶(hù)的穩(wěn)步入場(chǎng)，本月將會(huì)延續(xù)11月的熱潮。

房誠(chéng)琦丨東吳證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

目前來(lái)看，對(duì)后市的觀(guān)點(diǎn)還是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較樂(lè)觀(guān)的，核心的原因在于，就是這一輪的政策，我們和過(guò)去兩輪去比較，我們發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)組合拳，除了傳統(tǒng)意義上的限購(gòu)之類(lèi)的政策放松，還有貨幣政策的降息，還有財(cái)政對(duì)于稅率的調(diào)整，最終是改變了很多人對(duì)于后市的預(yù)期。那一般我們認(rèn)為，僅僅只有限購(gòu)政策限購(gòu)的調(diào)整，帶來(lái)的剛需的恢復(fù)是波動(dòng)式、脈沖式的恢復(fù)，那這一輪明顯是帶動(dòng)了相當(dāng)一部分改善型需求的進(jìn)場(chǎng)，改善型需求的恢復(fù)是相對(duì)比較溫和，但是也比較持續(xù)的。最終使得預(yù)期和現(xiàn)實(shí)形成一個(gè)互動(dòng)和良性的循環(huán)。

從總量來(lái)看，11月包括住宅、商住在內(nèi)的二手房成交突破27000套，最高一日單日成交1227套。二手房作為市場(chǎng)根基，同樣帶動(dòng)了新房銷(xiāo)售，數(shù)據(jù)顯示，11月新房成交面積超過(guò)78萬(wàn)平方米，環(huán)比同比均錄得兩位數(shù)增幅。

盧文曦丨上海中原地產(chǎn)分析師

新房最近兩周的市場(chǎng)供應(yīng)保持得不錯(cuò)，從現(xiàn)在觀(guān)察來(lái)看，對(duì)于二手房的一些改善需求的銜接是有很好的契合度，一般來(lái)說(shuō)二手房500萬(wàn)甚至700萬(wàn)的這種產(chǎn)品賣(mài)出的話(huà)，都是瞄準(zhǔn)千萬(wàn)以上的改善，所以說(shuō)從二手和新房的銜接來(lái)看的話(huà)，是達(dá)到一定的效果。

與此同時(shí)，個(gè)人住房按揭市場(chǎng)也在逐步回升。中國(guó)人民銀行上?？偛康臄?shù)據(jù)顯示，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款增加247億元，而去年同期則是減少90億元。增加的背后，不僅僅是因?yàn)殇N(xiāo)售情況變好，還有一個(gè)很重要的原因，就是提前還款量大幅下降。多位銀行人士告訴記者，10月開(kāi)始，長(zhǎng)期維持高位的提前還款額有所下行，11月延續(xù)了這樣的趨勢(shì)，取消提前還款的客戶(hù)主要是部分小額還款的情況。

某國(guó)有大行支行行長(zhǎng)：“減少三分之一，還十萬(wàn)咯、二十萬(wàn)咯，這種取消還款還是比較多的，全額的提前還款很難有變化，因?yàn)橐淮涡越Y(jié)清肯定有原因的嘛，大部分人是把房子賣(mài)掉，或者又去做抵押了等?！?/p>

房誠(chéng)琦丨東吳證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

非常重要的就是存量房貸利率的調(diào)整，原來(lái)存量房貸利率和新增房貸利率之間有非常大的一個(gè)差額，那么通過(guò)這次的調(diào)整之后，基本上把差額給抹平了。所以我覺(jué)得這個(gè)趨勢(shì)是會(huì)持續(xù)的。

提前還款壓力降低后，記者了解到，目前，各家主要貸款行預(yù)約還款等待時(shí)間，由此前的至少兩個(gè)月，大幅縮減。