經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 老盈盈?11月15日，張小姐申請的房貸放款了，懸著的一顆心終于放下了。從她開始申請貸款到放款，房貸利率經(jīng)歷了多次變化。

10月21日，張小姐向某國有大行佛山地區(qū)的分支機構(gòu)提出了首套房商貸申請，和銀行溝通的利率是2.90%。當(dāng)日，1年期和5年期以上LPR（貸款市場報價利率）均下降了25個基點，因此張小姐在想能不能申請更低一點的利率。

10月23日，房產(chǎn)中介和張小姐說，正在與銀行溝通房貸利率能不能降到2.80%，但確切信息還需要等銀行答復(fù)。10月25日，張小姐進行了網(wǎng)簽，貸款也于當(dāng)天批復(fù)，利率為2.85%，雖然她想著有些小銀行能給到更優(yōu)惠的利率，但是她覺得2.85%的利率水平是可以接受的。

11月5日，張小姐完成了繳稅過戶，接下來只需要等銀行放款，購房事宜就可以順利結(jié)束了。一天后，她被告知從11月7日起，佛山各大銀行首套房商貸利率將上調(diào)至3.00%，針對面簽和審批利率為2.90%的客戶，最終放款利率以銀行最后放款日為準(zhǔn)，房產(chǎn)中介和銀行客戶經(jīng)理也不確定最終利率是多少。經(jīng)過一星期的等待，銀行最后還是按照2.85%的審批利率給張小姐放款了。

經(jīng)濟觀察報采訪獲悉，廣州、長沙、南京、武漢、徐州等多地也將首套房商貸利率上調(diào)至3.00%以上，其中廣州、南京首套房商貸利率上調(diào)至3.00%，武漢、長沙首套房商貸利率上調(diào)至3.10%。更多的購房者則沒有張小姐那么幸運，即便此前面簽和審批利率低于3.00%，但最終放款利率仍上浮至3.00%以上。

從“2”字頭回調(diào)

一位長沙銀行的客戶經(jīng)理告訴經(jīng)濟觀察報，長沙地區(qū)的首套房商貸利率目前上調(diào)至3.10%。此前也一度與房貸申請者溝通過2.90%的利率，但最后的放款利率是3.10%。

記者采訪了兩位近期在長沙地區(qū)申請房貸的人士，其中一位向大行申請貸款，另一位向股份行申請貸款，面簽和審批時的利率均為2.90%，但最終放款利率則上浮至3.10%。這兩位購房者找銀行客戶經(jīng)理爭論，但是沒有效果，銀行客戶經(jīng)理反饋總行要求按照實際放款利率為準(zhǔn)。

還有一位向湖南銀行申請貸款的人士則稱，11月4日簽的合同，11月12日審批成功，從面簽到審批利率都是2.75%。11月18日，銀行通知他需要補簽合同，利率從 2.75%變成3.10%。他不愿意去補簽合同，目前處于僵持狀態(tài)，銀行也一直沒有放款。

多地銀行將首套房商貸利率上調(diào)至3.00%（含）以上，或與前一段時間房貸利率一直處于低位（2.60%~2.80%），甚至已經(jīng)低于公積金貸款利率有關(guān)。

今年10月初，黃女士在廣州番禺看中了一套二手房，10月中旬簽訂了按揭合同，當(dāng)時面簽的房貸利率為3.00%。10月18日，銀行完成了審批，她一看批貸利率降到了2.70%，比廣州首套公積金貸款利率2.85%還要低。

10月25日，銀行給黃女士放款了，利率為2.7%，定價基準(zhǔn)為LPR減90個基點。黃女士覺得自己是幸運兒，剛好踩中了窗口期。經(jīng)濟觀察報向黃女士了解，首套房商貸利率上調(diào)至3.00%后，銀行沒有要她補簽合同或者調(diào)整利率的行為。

此前，廣州不少大中型商業(yè)銀行首套房商貸利率已經(jīng)降至3.00%以下，而一些小型商業(yè)銀行提供的利率則更低。一位華潤銀行的客戶經(jīng)理表示，此前該行的首套房貸利率一度低至2.60%。

在紹興購買首套房的李女士也同樣搭上了這一波“2”字頭的便車。除了廣州外，據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，10月下旬，浙江省溫州市、嘉興市和紹興市等地區(qū)的首套房商貸利率也進行了一波調(diào)整，也曾低于公積金貸款利率。10月初，李女士買房的時候從中介那里得知首套房商貸利率是3.10%，沒過幾天審批的貸款利率就降到了2.80%，10月22日實際放款日的利率也為2.80%。紹興市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厥滋坠e金貸款利率為2.85%。李小姐慶幸自己早簽約，如果再晚半個月估計趕不上這波調(diào)整了。

利率“倒掛”

多個城市的銀行客戶經(jīng)理告訴經(jīng)濟觀察報，10月25日左右，廣州有貸款人和銀行客戶經(jīng)理陸續(xù)接到銀行通知：商業(yè)貸款利率不能低于公積金貸款利率，首套房商貸利率最新定價最低只能為2.85%。11月8日前后，廣州、佛山、長沙、武漢、南京等多地的銀行進一步將首套房貸利率上調(diào)至3.00%（含）以上。一位股份制銀行的分析師認為，近期個別區(qū)域首套房貸利率上調(diào)，主要是這些區(qū)域商貸利率低于住房公積金貸款利率，監(jiān)管認為不夠合理，進行糾偏。

2024年5月17日，中國人民銀行宣布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進告訴經(jīng)濟觀察報，10月LPR下調(diào)前，部分銀行已經(jīng)比較大力度對首套房商貸利率進行了下調(diào)，而后LPR下調(diào)25個基點的幅度也是比較罕見的。部分地區(qū)的銀行對于因LPR過快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率，針對加點部分進行適度調(diào)整，是正常的市場行為，不必過度理解為信貸政策收緊。

他進一步表示，公積金貸款利率和商貸利率之間并沒有孰高孰低的規(guī)定，但是公積金具有兜底的導(dǎo)向作用，往往應(yīng)該比商貸利率更優(yōu)惠，所以也會對商業(yè)貸款產(chǎn)生一定的限制。

多位受訪的銀行客戶經(jīng)理表示，市場競爭激烈，銀行“內(nèi)卷”很嚴(yán)重。在客戶為王的時代，貸款申請者往往看哪家銀行的利率低就選擇哪家銀行申請房貸，導(dǎo)致無止境的價格戰(zhàn)?，F(xiàn)在各大銀行對利率進行規(guī)范統(tǒng)一，能避免銀行間的惡性競爭。

2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，在有效信貸需求不足的情況下，銀行存在過度競爭貸款的情況。極少數(shù)銀行為搶占市場份額，還出現(xiàn)以顯著低于保本點的利率水平發(fā)放房貸的現(xiàn)象，不利于可持續(xù)支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

商貸利率接連上調(diào)后，不少貸款者和房產(chǎn)中介開始擔(dān)心商貸利率是否會繼續(xù)上漲。一位徐州的房產(chǎn)中介人士稱，一個月內(nèi)，當(dāng)?shù)厥滋咨藤J利率從2.95%漲到3.00%，又從3.00%進一步漲到3.05%，11月17日再次漲到3.10%。

嚴(yán)躍進表示，目前整體房地產(chǎn)處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，仍不具備房貸利率普漲的條件。如果公積金貸款利率繼續(xù)下調(diào)，商業(yè)貸款利率才有可能回調(diào)至3.00%以下。目前的3.00%至3.10%的商貸利率，已處于歷史低位，應(yīng)充分利用好這一點，積極支持合理的住房消費需求，降低購房者購房成本。

近期，公積金貸款利率調(diào)整呼聲再起。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，公積金貸款利率的下調(diào)應(yīng)以公積金存款利率下調(diào)為前提。目前公積金貸款利率與首套房商貸利率水平已經(jīng)非常接近，公積金貸款的普惠金融屬性有所削弱。因此，他建議，接下來應(yīng)下調(diào)公積金存款利率，使公積金貸款利率保持在比商貸利率低至少一個百分點的水平。

.portal{background: #f8f8f8; padding: 10px; border-radius: 5px;line-height: 24px;}