“房子太老了，我家里衛(wèi)生間墻上連一塊完整的瓷磚都沒有，要是能早點原拆原建該有多好。”上海普陀區(qū)甘泉三村的老居民王先生對第一財經(jīng)表示。

今年9月，始建于上個世紀50年代的甘泉三村，終于迎來了好消息——小區(qū)900多戶居民開始對整體拆除重建項目進行簽約，這次重建不需要居民花錢，全部由市、區(qū)兩級財政承擔，居民還能獲得搬家補貼、租房過渡補貼，四年后就能住進新的電梯樓，這簡直就是“天上掉餡餅”的好事。

但最終結(jié)果卻讓王先生等盼望舊改的居民“傻眼”了，11月14日該項目宣告停止，因項目需要產(chǎn)權(quán)戶簽約率達到100%才能通過，但經(jīng)過兩個月時間，產(chǎn)權(quán)戶簽約率僅為71.98%，也就是說近三成產(chǎn)權(quán)戶不愿簽約改造。

出現(xiàn)類似情況的還不止甘泉三村，近期虹口區(qū)53街坊一期以及長寧區(qū)天山五村都宣告舊住房更新項目中止實施。近年來，“原拆原建”模式作為城市舊住房改造的方式之一，獲得了廣泛的贊譽，甚至有不少城市的居民愿意自掏腰包原拆原建。但面對財政出資的項目，為什么還會有部分居民拒絕“原拆原建”？記者對此進行了實地走訪。

700戶居民的“新房夢”暫時中止

11月20日，第一財經(jīng)記者來到了原拆原建工作于近日被宣告停止的小區(qū)——普陀區(qū)甘泉三村一探究竟。

甘泉三村位于上海市中心區(qū)域，臨近內(nèi)環(huán)，上海西站到上?；疖囌镜囊粭l鐵路線從附近經(jīng)過。歷史資料顯示，這里最早建成的一批房源是1953年竣工的。

這些房子是標準的“老破小”，墻面早已斑駁，窗戶還是老式木質(zhì)窗，層高也非常低，還能看到不少樓棟上有加建的鐵棚。整體來看，這里不僅居住條件差，也有安全風險。

幾乎每一個單元門前都貼上了“舊住房成套改造項目停止公告”，公告發(fā)布方是“上海西部企業(yè)（集團）有限公司兩舊一村改造辦公室”。

公告中稱，甘泉三村舊住房成套改造項目于今年9月5日正式啟動簽約，但在經(jīng)歷長達兩個月的簽約周期后，項目整體簽約率為83.56%，其中產(chǎn)權(quán)戶簽約率為71.89%，而按照相關(guān)要求，整體簽約率應(yīng)達到98%，產(chǎn)權(quán)戶簽約率應(yīng)達到100%后，項目才能開展。

在小區(qū)一處公告欄上，還公示了原計劃的舊住房成套改造方案，方案顯示，當?shù)卦敬蛩銓Ω嗜?span>22個自然幢、共937戶實施成套改造，采用整體拆除重建的方式，所有的改造資金由上海市以及普陀區(qū)兩級財政承擔，項目工程周期大約是所有涉改對象搬遷出去之后的48個月內(nèi)，也就是四年左右。

居民搬遷出去時，可以獲得一次性搬遷補貼和設(shè)備移裝補貼共計約3000元，在外租房過渡期間，還能獲得每月4500元/月至7500元/月不等的過渡補貼（視房屋室數(shù)而定）。小區(qū)中張貼的效果圖顯示，未來這一片將建成有綠化配套的電梯新小區(qū)。

“這個小區(qū)居住條件是很艱苦的，最小的房子套內(nèi)只有8平方米，還有不少十幾平米的。”小區(qū)居民王先生告訴第一財經(jīng)記者。

王先生表示，他在這里住了大半輩子了，自己家里面積也只有十多平方米，“現(xiàn)在衛(wèi)生間的墻面上就沒有一塊完整的瓷磚”。他是非常希望原拆原建工作能盡早落地的。

“一般來說，上海的原拆原建都是‘拆一還一’，面積不會增加多少，但會贈送廚衛(wèi)和陽臺面積，像我家現(xiàn)在只有十幾平方米，原拆原建后，會給我一個套內(nèi)28平方米的新房，還不需要自己花錢。”說到這些，王先生還是充滿了期盼。

這樣的舊改條件聽起來非常不錯，但為何仍有一部分住戶和產(chǎn)權(quán)戶不愿意簽約？

小區(qū)居民張先生告訴記者：“還是有很多居民不夠理解‘原拆原建’政策，他們想要的是動遷、貨幣化安置，而不是原地舊改。”

李女士告訴記者，她家里面積有20多平方米，原拆原建后，未來能拿到一套套內(nèi)面積大約為38平方米的房子，她也覺得比較滿足了。不過，原拆原建有諸多限制，導致很多居民不愿意簽約。

一是在戶型上，原本老房子面積都比較小，一室戶進門后只有房間、沒有客廳，很多人一輩子都住在這種房子里，眼看要換新房了，但新房面積增加不多，“家里來個客人都只能坐床上”。

二是原拆原建強調(diào)“拆一還一”，有些居民想要拿錢去購買更多面積也不行。

“不過，想要拿錢買面積的還是少數(shù)，多數(shù)不愿意簽約的都是覺得面積少了，想要不花錢但獲得更大面積。”王先生補充道。

李女士表示，本次舊改項目涉及的937戶中，有700多戶都已經(jīng)積極響應(yīng)簽約了，說明絕大多數(shù)人都是贊同原拆原建的，但是無奈協(xié)議通過的標準很高，需要整體簽約率達到98%，產(chǎn)權(quán)戶簽約率達到100%，這也導致700多戶的“新房夢”暫時中止，還要繼續(xù)等待未來的動向。

“現(xiàn)在眼看項目中止了，那些沒簽約的人，有不少都后悔了！”李女士說道。

一位沒有同意簽約的居民則告訴記者，不簽約的原因是對未來拿到的房子沒有把握，擔心質(zhì)量問題、煤衛(wèi)太小導致生活不便等，還不如去郊區(qū)買房住。

老小區(qū)舊改遭遇“眾口難調(diào)”

近年來，上海“原拆原建”的小區(qū)越來越多，反映出城市舊改理念的漸進式的轉(zhuǎn)變，從動遷、貨幣化安置到原拆原建，拆遷戶一夜暴富的可能性消失了，但居民卻不用離開熟悉的街坊環(huán)境，還能繼續(xù)享受市中心的交通便利、生活配套齊全等利好。

不過，部分在征詢階段未獲通過的案例卻表明，老舊小區(qū)居民越來越“眾口難調(diào)”，每個人對自己的居住環(huán)境都有各自的規(guī)劃，因此就出現(xiàn)了即便不需要居民自己出一分錢，但仍有人拒絕原拆原建方案的情況。

甘泉三村舊住房改造項目的中止并非個案。記者發(fā)現(xiàn)，上海虹房（集團）有限公司及虹口北外灘街道辦事處于2024年10月25日發(fā)布公告稱，由于同意實施舊住房更新的居民未達總戶數(shù)的80%，虹口區(qū)53街坊一期舊住房更新項目中止實施。

上海市長寧區(qū)房屋管理有限公司則于11月17日公告稱，天山五村1-2號等八幢房屋舊住房改造拆除重建項目，因征詢同意率為72.89%，未達到98%的要求，公告發(fā)布之日起書面征詢工作停止。

根據(jù)天眼查，上海虹房（集團）有限公司、上海西部企業(yè)（集團）有限公司、上海市長寧區(qū)房屋管理有限公司分別由上海虹口區(qū)國資委、普陀區(qū)國資委、長寧區(qū)國資委100%持股。

2023年，《上海政府工作報告》提出，將全面推進“兩舊一村”改造，“兩舊”的其中一“舊”，指的是小梁薄板房屋等不成套舊住房，這些零星舊房遍布上海中心城區(qū)，以“兩舊一村”為主體的“人居環(huán)境品質(zhì)提升”被列入上海城市更新六大行動之一。上述區(qū)屬國企，成為了“兩舊一村”改造的具體實施方。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，老房、危房舊改原拆原建的一般模式是以政府為主導、財政出資為主，而近年來，在部分省份也出現(xiàn)了以居民自治為主的“自主更新”模式，怎么建、何時建由居民說了算。這兩種方式各有利弊，“自主更新”目前還無法成為主流的原拆原建方式，因為背后的協(xié)調(diào)成本比較高，項目越到后期“扯皮”的事情越多，而傳統(tǒng)模式由政府主導、統(tǒng)一拆建，協(xié)調(diào)成本較低。

記者了解到，在杭州、廣州、北京等城市，已出現(xiàn)更為靈活的原拆原建模式，比如居民自主出錢更新或者居民與政府、產(chǎn)權(quán)單位共同籌資更新，在這些案例中，居民需要自掏腰包，但是居民的話語權(quán)、決策權(quán)也相應(yīng)上升。

嚴躍進建議，如果未來一二線城市要推進原拆原建，可以在新建項目的產(chǎn)權(quán)登記等方面落實更有效率的操作，對有抵押的房產(chǎn)落實更靈活的不動產(chǎn)登記政策；在征詢比例方面，原先各地對此類征詢比例默認為100%，建議設(shè)置為90%-95%，可操作性更強；在規(guī)劃與政策方面，建議規(guī)劃部門完善科學指導與總體規(guī)劃，明確各類政策支持，形成具體的工作實施方案。

(本文來自第一財經(jīng))

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