本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

2024年，房地產(chǎn)市場政策端迎來了重大變化。

距離2021年下半年房地產(chǎn)開始出現(xiàn)下行趨勢，已經(jīng)過去了三年。在2023年下半年的政治局會議明確房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化后，2024年，幾次政治局會議都對房地產(chǎn)做了重要表述：4月底的會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；9月底的會議則明確要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。每次政策發(fā)布后，利率、信貸等工具輪番發(fā)力，一線城市也逐步采取放寬限購范圍、減免交易稅費、取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，以期提振樓市。

2025年樓市將會如何定調(diào)？調(diào)控會有新工具的出現(xiàn)嗎？12月9日，作為中央經(jīng)濟(jì)工作會議“風(fēng)向標(biāo)”的四季度政治局會議上，樓市并未被重點提及，僅出現(xiàn)了“穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力”一句。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，本次政治局會議對樓市表述不多，是由于往年三季度末的政治局會議一般不涉及經(jīng)濟(jì)，而今年三季度會議已經(jīng)作了部署，而且隨后國家及各部委對房地產(chǎn)出臺了高頻率的政策推進(jìn)，10月至11月止跌回穩(wěn)取得了一定績效。他預(yù)計，中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍然會就明年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)進(jìn)行一攬子部署。

“穩(wěn)”字仍然當(dāng)頭

從目前公布的數(shù)據(jù)來看，四季度以來全國樓市確實呈現(xiàn)了回暖的趨勢。

國家統(tǒng)計局11月數(shù)據(jù)顯示，2024年10月份，70個大中城市中，一二三四線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。一線城市價格穩(wěn)定更加明顯，10月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的11月十大城市二手房地圖，十大城市二手住宅11月均價環(huán)比下跌0.17%，跌幅較上月收窄0.16個百分點；同比下跌7.16%，跌幅較上月收窄0.36個百分點。各城市中間，環(huán)比方面，深圳和成都二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.21%、0.12%，其余城市均有不同程度下跌；同比方面，深圳同比下跌4.42%，是十大城市中跌幅最少的，其余城市同比降幅均超過5%。

中指研究院認(rèn)為，短期來看，目前核心城市二手房市場熱度尚在，在“購房降稅”政策加持下，預(yù)計核心城市二手房成交延續(xù)高位，二手房價格跌幅有望繼續(xù)收窄。同時，12月9日，政治局會議從宏觀政策、樓市定調(diào)上都釋放了更加積極的信號。

“坦率地講，我認(rèn)為‘穩(wěn)’不在于政策要不要放松，而是在于樓市的定位是非常清晰的，市場必須得穩(wěn)，不穩(wěn)的話對于經(jīng)濟(jì)、社會、民生都有沖擊。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報》記者表示。他指出，“穩(wěn)住樓市” 的表述具有非常重要的時代背景，在“十四五”向“十五五”轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵時期，既是希望高質(zhì)量完成十四五階段房地產(chǎn)工作的目標(biāo)任務(wù)，也是希望為“十五五”階段房地產(chǎn)工作打牢基礎(chǔ)，尤其是要在庫存出清、風(fēng)險有效防范化解和助力行業(yè)走上新發(fā)展模式之路等方面打好基礎(chǔ)。

還有哪些工具？

從數(shù)據(jù)來看，目前房價跌幅雖然出現(xiàn)收窄，但房企仍有一定的償債壓力。對于企業(yè)端來說，結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅下滑導(dǎo)致滬深兩市房企的營業(yè)收入仍然在持續(xù)調(diào)整，2024年1—9月，全國房屋竣工面積36816萬平方米，下降24.4%，其中住宅竣工面積26871萬平方米，下降23.9%。10月份以來雖然銷售有所好轉(zhuǎn)，或?qū)ξ磥韮r格預(yù)期平穩(wěn)及結(jié)轉(zhuǎn)營收回升構(gòu)成利好，但短期內(nèi)效果或許仍不明顯。

據(jù)中指統(tǒng)計，房企2024年四季度到期需償還的債券余額為1304.6億元，一年內(nèi)到期余額為7272.7億元，二年內(nèi)到期余額13892億元。綜合來看，滬深上市房企短期內(nèi)改善現(xiàn)金流仍有一定阻礙，仍需以流動性為核心，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控。

對于2025年會有何種增量政策推出，中指研究院預(yù)計，接下來中央經(jīng)濟(jì)工作會議有望給予更多具體的政策方向，更多增量政策也存在跟進(jìn)預(yù)期，如北上深繼續(xù)優(yōu)化限制性政策、“補(bǔ)人頭”加大購房補(bǔ)貼等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策后續(xù)的變動要基于對“樓市是不是穩(wěn)”的判斷，指標(biāo)有很多：首先是市場交易數(shù)據(jù)必須穩(wěn)，如果數(shù)據(jù)一波上去了，一波又下行了，還要繼續(xù)跟進(jìn)出政策；其次，如果有些城市數(shù)據(jù)上升，有些城市下降，也要從均衡性的角度落實政策；另外存量土地的收儲政策也要用好。他認(rèn)為，財政政策包括房屋交易減稅政策、發(fā)行專項債等，貨幣政策則包括降低首付比例、降低房貸利率、增強(qiáng)房貸投放等，在2025年都會持續(xù)發(fā)力。

李宇嘉認(rèn)為，除了繼續(xù)通過市場交易量的穩(wěn)定在扭轉(zhuǎn)對于房地產(chǎn)量價下行的預(yù)期外，當(dāng)前的紓困市場的政策需要創(chuàng)新思路，轉(zhuǎn)向需求的潛力：比如提出的統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求。當(dāng)前每年有1000萬新就業(yè)大學(xué)生，有2億新市民、打工人要對接保障房需求，夯實中長期住房需求潛力，這可能是激發(fā)活力的一個渠道。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳

.portal{background: #f8f8f8; padding: 10px; border-radius: 5px;line-height: 24px;}