樓上出租房租住期間，因管線老化漏水，導(dǎo)致樓下地板、墻面受損。就樓下?lián)p失誰(shuí)來(lái)賠、如何賠的問(wèn)題，由于各方無(wú)法達(dá)成一致，因此訴至哈市道外區(qū)法院。最終，在法院調(diào)解下，樓上租戶和房東各賠償了樓下房主一半的損失。

樓上出租房漏水樓下被泡 各方無(wú)法達(dá)成一致訴至法院

記者從哈市道外區(qū)人民法院了解到，趙先生位于四樓的住宅被劉女士租住的五樓房屋漏水浸泡，劉女士認(rèn)為自己是租戶，應(yīng)當(dāng)由房東孫女士承擔(dān)賠償責(zé)任。趙先生、孫女士、劉女士共同前往物業(yè)公司研究解決方案。

物業(yè)工作人員稱，根據(jù)其工作經(jīng)驗(yàn)，如果能排除劉女士忘關(guān)水龍頭這一人為因素，間歇停水也可能導(dǎo)致此情況；若水龍頭本身存在松動(dòng)，就可能因水壓激增導(dǎo)致水龍頭的止水功能進(jìn)一步受損，引發(fā)漏水。三人因漏水原因、賠償數(shù)額、責(zé)任分配未能達(dá)成一致，趙先生將孫女士、劉女士起訴至道外區(qū)法院，要求二人共計(jì)賠償4萬(wàn)元財(cái)產(chǎn)損失，并將物業(yè)公司列為第三人。

劉女士認(rèn)為，自己是承租人，水龍頭出現(xiàn)故障理應(yīng)由房東負(fù)責(zé)維修，此次漏水引發(fā)的責(zé)任也應(yīng)由房東承擔(dān)。

孫女士認(rèn)為，劉女士作為租戶已承租多年，居住期間從未提出過(guò)水龍頭存在松動(dòng)老化的問(wèn)題，不排除是因其忘記關(guān)閉水龍頭導(dǎo)致的，且自己作為房東并不在此居住，對(duì)漏水情況無(wú)法預(yù)見、無(wú)法避免，對(duì)于水龍頭這種使用頻繁的消耗性配套設(shè)施不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)，也就無(wú)需對(duì)樓下的損失承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)認(rèn)為租戶劉女士還應(yīng)當(dāng)對(duì)自家房屋因漏水產(chǎn)生的裝修損失照價(jià)賠償。

道外法院成功調(diào)解：房東和租房戶各擔(dān)一半賠償責(zé)任

道外區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪，查明了漏水并非水壓激增導(dǎo)致，租戶劉女士自認(rèn)近期水龍頭曾出現(xiàn)過(guò)滴水情況，而發(fā)生漏水事件當(dāng)天劉女士并沒有像往常一樣反復(fù)檢查、擰緊水龍頭，致使本就老化松動(dòng)的水龍頭進(jìn)一步滲漏。

二被告舉示的證據(jù)能夠證明：此前劉女士通過(guò)微信向房東孫女士提出過(guò)房屋設(shè)施陳舊及管線老化的問(wèn)題，孫女士并未進(jìn)行檢查維修。孫女士、劉女士對(duì)四樓住戶趙先生的財(cái)產(chǎn)損失均存在過(guò)錯(cuò)，在當(dāng)事人能夠通過(guò)協(xié)商確定損失金額的前提下，各侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任比例向被侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。

確定具體賠償數(shù)額往往需要專業(yè)鑒定意見加以明確，訴訟成本較高，經(jīng)法院釋法明理、組織協(xié)商，各當(dāng)事人協(xié)商確定了四樓房屋墻體、地板、家具的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元。最終，經(jīng)法院調(diào)解，孫女士、劉女士分別向四樓住戶趙先生支付賠償款1萬(wàn)元。二被告已自動(dòng)履行。

圖為辦案法官與當(dāng)事人電話溝通案情 由道外法院提供

法官說(shuō)法：租戶房東均有責(zé)任 此類案件調(diào)解才是雙贏

哈市道外法院辦案法官周高雅表示，本案系財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。司法實(shí)踐中，租賃房屋漏水可能存在建筑質(zhì)量問(wèn)題、自然災(zāi)害、租戶使用不當(dāng)、原有設(shè)施故障、第三方侵權(quán)等原因。本案中，租戶劉女士是案涉房屋實(shí)際使用人，理應(yīng)在租賃期間盡到承租房屋的安全檢查和提示房東維修義務(wù)；而房東孫女士應(yīng)當(dāng)按約定將符合居住使用要求的房屋交付承租人、在租期內(nèi)保持房屋符合基本用途并履行維修義務(wù)。二人未能完全履行應(yīng)盡義務(wù)，對(duì)于樓下住戶的財(cái)產(chǎn)損失均具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度確認(rèn)責(zé)任比例。

從審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通過(guò)司法鑒定確認(rèn)房屋漏水案件中的損失數(shù)額往往耗時(shí)長(zhǎng)、難度大，還有可能對(duì)房屋造成一定破壞，鑒定費(fèi)用也需原告先行墊付，甚至可能出現(xiàn)鑒定費(fèi)用高于財(cái)產(chǎn)損失的情況，耗時(shí)、耗力、耗財(cái)。本案中，經(jīng)過(guò)勸解，四樓住戶趙先生能夠適當(dāng)調(diào)整期待、合理預(yù)判訴訟成本，房東孫女士、租戶劉女士也正視了自身過(guò)錯(cuò)和法律責(zé)任，各方通過(guò)協(xié)商的方式確定了損失金額，既實(shí)質(zhì)化解了本起糾紛，也避免衍生出后續(xù)的訴訟和執(zhí)行案件，實(shí)現(xiàn)了法律效果和社會(huì)效果的雙贏。

記者：欒德謙

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