苗野/發(fā)自北京

48186元/平方米！濱江拿下了杭州宅地成交樓面價(jià)TOP2“地王”。

11月20日，杭州迎來第18批次宅地出讓，也是本月第二場不限價(jià)土拍。最終3宗地塊均溢價(jià)成交，成交總金額51.37億元。

“奧體地塊參拍企業(yè)出價(jià)比較兇猛，加價(jià)幅度從1000萬元到5000萬元，最后直接飆到1億元。”杭州某市場人士表示，規(guī)模房企在杭州補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，拿地?zé)崆槌掷m(xù)升溫。

這是本場土拍最受關(guān)注的地塊，也是首宗奧體單元的不限價(jià)地塊，距離杭州城市封面地標(biāo)“杭州之門”只有600米。起始出讓總價(jià)29.54億元，起拍樓面價(jià)3.6萬元/平方米，刷新了蕭山區(qū)宅地起拍樓面價(jià)新高。

公開信息顯示，該地塊吸引12家房企激烈角逐，前15輪出價(jià)幅度1000萬元，從第16輪開始跳價(jià)到5000萬元，到第21輪、24輪、35輪、39輪報(bào)價(jià)時(shí)，有房企直接將加價(jià)幅度提到了1億元，地塊競價(jià)被推向高潮。

特別是在第35輪報(bào)價(jià)時(shí)，該地塊樓面價(jià)已達(dá)到45383元/平方米，超過了綠城保持8年單價(jià)“地王”紀(jì)錄的鳳起潮鳴地塊45368元/平方米的地價(jià)。

最終，歷經(jīng)49輪激烈爭奪，由濱江以總價(jià)39.54億元成功奪地，成交樓面價(jià)48186元/平方米，溢價(jià)率33.85%，超過此前46000～47000元/平方米的板塊新房限價(jià)，也刷新了奧體板塊的新紀(jì)錄。

奧體中心地塊48186元/平方米的成交樓面價(jià)，雖然沒有打破今年10月江灣新城50717元/平方米的新晉單價(jià)“地王”，但已是杭州宅地成交樓面價(jià)TOP2的地塊。

濱江在拿地后表示，這個(gè)土地價(jià)格體現(xiàn)了奧體的真實(shí)價(jià)值，同時(shí)也能讓周邊二手房價(jià)格穩(wěn)中有進(jìn)。另外，由于地塊中有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，實(shí)際樓面地價(jià)在5萬元/平方米左右，基本持平錢二板塊“地王”。在項(xiàng)目打造上將參考市場實(shí)際需求，以改善以上標(biāo)準(zhǔn)來推進(jìn)。

“這塊地整體來看較為優(yōu)質(zhì)，投資價(jià)值較高，周圍有一眾紅盤如興耀·望闕、濱江·攬奧望座、濱江嘉品等，整體中簽率在7%左右。”有開發(fā)商表示，奧體板塊不缺客戶，疊加不限價(jià)空間，未來銷售價(jià)格有望突破7萬元/平方米。

“結(jié)合周邊二手房價(jià)格和利潤空間，預(yù)計(jì)該樓盤新房價(jià)格在6.5萬～7萬元/平方米。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生同樣認(rèn)為，從本次土拍結(jié)果來看，開發(fā)商對杭州優(yōu)質(zhì)地塊的拿地?zé)崆橐琅f高漲，市場呈現(xiàn)出積極的信號，整體止跌回穩(wěn)態(tài)勢向好發(fā)展。

一直以來，杭州土拍市場較為活躍，其中以綠城、濱江集團(tuán)為代表的本土房企長期扮演著重要角色。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，杭州共進(jìn)行了15場土拍，累計(jì)成交涉宅地塊123宗，總成交金額1780億元，位列全國第二。這一年，濱江集團(tuán)在杭州拿地27宗，對應(yīng)金額501.2億元。

進(jìn)入2024年，濱江集團(tuán)依然是民營房企陣營的拿地主力。在中指院榜單中，今年前10月濱江集團(tuán)以218億元的區(qū)域拿地金額穩(wěn)居杭州榜首。從行業(yè)新增貨值榜單來看，濱江集團(tuán)以470億元的全口徑新增貨值排名TOP7，較去年上升一個(gè)位次。

從拿地頻率來看，濱江的土儲補(bǔ)充意愿強(qiáng)烈。

2024年，濱江將投資金額控制在權(quán)益銷售回款40%以內(nèi)，區(qū)域布局上主要聚焦杭州、深耕浙江，減少省外重點(diǎn)關(guān)注，僅保留上海一座超一線城市。

中銀證券研報(bào)認(rèn)為，濱江拿地強(qiáng)度仍然較高。其以今年上半年為例，濱江拿地權(quán)益比例為50.4%，同比提升4.9個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度為38.2%，同比雖然下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍然保持較高的拿地強(qiáng)度。樓面均價(jià)2.54萬元/平方米，同比增長60.1%。

“杭州是濱江最重要的‘糧倉’，持續(xù)補(bǔ)倉顯示了濱江在杭州土地市場上的強(qiáng)勁競爭力，也反映其在浙江省土地市場中的重要地位。”某房企內(nèi)部人士表示，但大環(huán)境下濱江也面臨營收凈利承壓，能否在第四季度蓄力完成千億銷售目標(biāo)是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

平安證券認(rèn)為，若后續(xù)土拍規(guī)則調(diào)整或地市波動，濱江集團(tuán)擴(kuò)充土儲或?qū)⑹茏?，亦對未來銷售規(guī)模增長產(chǎn)生制約。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收約407.84億元，同比下降12.09%；歸屬上市公司股東的凈利潤16.33億元，同比下降33.94%。

“凈利潤下降主要受交付體量較上年同期減少及交付項(xiàng)目本身毛利下降影響。”濱江集團(tuán)表示，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，今年公司樓盤交付主要集中在第四季度。

董事長戚金興為濱江集團(tuán)2024年的發(fā)展定調(diào)是“主動臥倒，匍匐前進(jìn)”，目標(biāo)是2024年銷售額達(dá)到1000億元以上，占行業(yè)總規(guī)模的1%，全國排名在15名以內(nèi)。

目前來看，千億目標(biāo)的壓力給到了第四季度。

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